又係 CASE STUDY

肥叔叔

買家 A  /  原業主 B

- A睇樓, 滿意, 落訂
- A簽左臨時買賣合約,  大細訂俾哂,  等成交
- 隔離地盤打摏, 又落大雨,  成交前兩日驗樓,  發現廳 & 房牆身出現一撻撻水印
- A 指未成交, 應該由B俾錢維修,   B指唔係佢責任,  要CLAIM 就 CLAIM隔離地盤 或管理處
- 律師樓表示法例已定, A簽合約買單位當日起, 即使未到成交日, 中間出現問題, 維修責任亦已屬於A

問題黎啦 :
1) 未成交,  外牆滲水入黎, 責任真係歸新業主 ?  
2) 一般做法, 成交前, 仲有其他 管理費, 水電煤, 室內任何損毀,  都係舊業主負責,  點解滲水問題要入A數 ?
3) 一般律師樓同買賣相方對數, 都係以成交日為分界,  幾時轉左 臨約日期 ?
4) 個別舊業主自住單位, 收訂, 都係到成交日至 遷出交吉俾新業主,  而唔係臨約日交吉,
    咁新/舊業權, 係邊一日計起至岩 ?


請教


   

yk8686

肥叔叔 發表於 2013-10-4 19:12

                               
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買家 A  /  原業主 B

- A睇樓, 滿意, 落訂

我唔係好識..答下架咋....

因為已簽約比埋大細訂...屬必買必賣....亦同意左按現狀成交....

滲水呢d自然損耗....除非證明係原業主刻意破壞引起....咁就向佢索償外...

我諗都好難追討....

我試過上手業主"故意"將大門兩個門鎖其中一個拆走...再用木板封住個窿...

我律司話呢d係佢刻意...可於成交後向佢索償....

以上純屬9UP....唔知岩唔岩...case引申落去...如火災/死人又點計?

肥叔叔

yk8686 發表於 2013-10-4 20:27

                               
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我唔係好識..答下架咋....

因為已簽約比埋大細訂...屬必買必賣....亦同意左按現狀成交....

係囉,  自用業主, 成交前 未交樓俾新買家, 有咩事, 係以 臨約 定係成交日去計 ?

我講既滲水,  點舉証 自然 / 定係打摏震列外牆 ?

454

肥叔叔 發表於 2013-10-4 19:12

                               
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買家 A  /  原業主 B

- A睇樓, 滿意, 落訂

我都系 唔係好識.. 試答下架咋....

>> 1) 未成交,  外牆滲水入黎, 責任真係歸新業主 ?  
外牆滲水 好似是 管理處....負責

根本上 未成交 一切責任是舊業主,  假切 大厦 傾緊 有維修 (大細訂前) , 在交樓前 通過夾$ , 都是 舊業主負責

>>> 3) 一般律師樓同買賣相方對數, 都係以成交日為分界,  幾時轉左 臨約日期 ?
---------------------------------------------
甘奇..?  未到成交日 新買家 點可能 負責 ....  簽臨約日期 同 成交日期 可以遲成 半年,.先成交 .....

>>>> 4) 個別舊業主自住單位, 收訂, 都係到成交日至 遷出交吉俾新業主,  而唔係臨約日交吉,
    咁新/舊業權, 係邊一日計起至岩 ?
--------------------------------------------------------
臨約日交吉......? 咩黎..? 簽臨約就 交到吉..甘快? 律C 乜文件冇睇 一定 成交到 ???

新/舊業權  成交日計 .

*** 以上一切資料 只供參考,  一切確實資料請尋求律師專業意見.....***

yk8686

肥叔叔 發表於 2013-10-4 20:37

                               
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係囉,  自用業主, 成交前 未交樓俾新買家, 有咩事, 係以 臨約 定係成交日去計 ?

我講既滲水,  點舉証 自然 / 定係打摏震列外牆 ?

基本上好難搞...新業主可搵工程師檢查再舉証....舊業主亦一樣可以...

上到庭又係有排打....快快手執返佢好過啦

beyond_i

回復 肥叔叔 #1 的帖子

1。 呢個問題嘅答案要視乎究竟漏水係因為樓宇本身的問題，或係純粹因為外來的問題。一般牆身應該唔會咁易滲水，落場雨無理由就會滲水。如果物業的牆身日久失修或者根本一向都已經滲開水，咁業主賣嘅樓就有結構問題，情況夠嚴重嘅，買家可以話物業唔妥而唔買。

2。 反之若果滲水唔關業主事，係因為外面打樁而令到牆身損壞而滲水，咁就睇買家按合約條款是否要承擔呢個風險而必須成交。十張有九張嘅一般律師樓正式買賣合約都會話，簽約後物業嘅風險由買家承擔。 有啲會寫埋叫買家自己買保險保障自己；甚至寫明冧咗樓買家都要成交。（equity regards what has to be done as done) Conveyancing and Property Ordinance Schedule 2 PartＡ 嘅標準合約條款（如果雙方同意引用）亦話簽約後業主以信託人身分代買家揸住層樓，即係話風險在買家，不在業主。

３。 呢個案例無足夠事實講明究竟點解漏水，究竟係打樁打爛牆漏水？定係牆身有問題而漏水？現實情況一般唔係咁容易搞清楚漏水嘅理由，咁就要搵專家驗完先至有答案。

肥叔叔

454 發表於 2013-10-5 10:56

                               
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我都系 唔係好識.. 試答下架咋....

>> 1) 未成交,  外牆滲水入黎, 責任真係歸新業主 ?  

所以......... 我唔知間尊貴既律師樓......發生咩事

佢話買家自臨約起, 責任就上身

肥叔叔

beyond_i 發表於 2013-10-5 18:41

                               
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回復 肥叔叔 #1 的帖子

1。 呢個問題嘅答案要視乎究竟漏水係因為樓宇本身的問題，或係純粹因為外來的問題 ...

就第2點,  即係邊個要負責,  只視乎 (律師樓所定既條文) ?  而唔係有法可依 ?

smuck141

肥叔叔 發表於 2013-10-4 19:12

                               
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買家 A  /  原業主 B

- A睇樓, 滿意, 落訂

一般臨時買賣合約
就住未成交之前風險邊個孭
唔會寫得好清楚
通常最多有一句物業係「按原狀售出」(sold on an "as is" basis)

假設單位本身外牆無問題
而滲水係真係由隔離地盤打摏造成
（上述都需要有專家証明）
咁雖然唔係賣家嘅過錯令到有滲水
但係有滲水嘅外牆已經唔係「按原狀售出」
（除非賣家話原狀就係會漏水）
所以買家係可以要求賣方喺成交前妥善處理
否則用呢個問題嚟拒絕成交

至於買賣成交日期
臨約嗰個成交日通常就係正式合約嗰個成交日
除非買賣雙方喺簽臨約之後再同意另外一個
但係唔係一定會有正式合約
法例亦都冇硬性規定一定要有正式合約
因為一般臨約都會有切買賣所有主要條款
而因此可以構成有法律效力嘅合約
所以如果無簽正式合約
一切就以臨約入面嘅條款為準

肥叔叔

smuck141 發表於 2013-10-8 15:02

                               
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一般臨時買賣合約
就住未成交之前風險邊個孭
唔會寫得好清楚

我係唔明點解果間律師樓(代表新買家), 會話一簽臨約, 責任就歸新買家,  
大佬呀, 都未成交 交吉

beyond_i

回復 肥叔叔 #11 的帖子

咪就係話 equity regards what has to be done as done 囉！ Common law 分開 legal 同 equitable interests， 簽咗約雖然未成交，legal interest 仲係舊業主到，但係買家都已經有一定程度嘅 equitable interest， equity 會當未完成而應完成嘅合約完成咗，用意係保障買家係未成交前嘅利益。 但係有利益就有風險， 所以如果物業因為同業主無關嘅天災人禍而受損，個損失就會由買家負責。如果無equity ，一日未成交，按Common law買家就會俾咗大部份錢但係依然乜都無，所以先至有equity 出嚟改進呢個情況。

白仔神

其實這個問題好難答
smuck同beyond-i都有佢地的理據
講左成交日的問題先
成交日就係成日果日咁解
無咩問題
至於責任, 理論上係於成交果刻作分水嶺
不過好多時會因為合約內容要改變
最普通的例子係, 個買家自願承擔existing building order的責任

至於滲水的問題
我的睇法係
十份有九份正約都會有一句
Immediately after the signing of this Agreement, the Property shall as between the Vendor and the Purchaser be at the Purchaser’s risk.
意思係正如beyond-i所講,
簽約後物業嘅風險由買家承擔
因為e句, 所以極端啲講, 層樓火燭燒完買家都要繼續成交
不過當然"risk"唔包業主所做的事啦

就件事, 如果本身無滲水, 而之後發現有
買家當然可以話業主違反, 因為唔係"現況"
而如果業主聲稱話唔關佢事, 係天災(隔離打摏)等問題
佢就有責任舉證, 如果證實到, 買家就要接受
實際上, 好少為咁的情況打官司
因為雙方都有風險, 而風險的後果往往高出所承擔責任(修補滲水)唔知幾多倍
(專家錢, 律師費, 時間..等)
所以一般都係傾掂佢算數

肥叔叔

白仔神 發表於 2013-10-9 10:26

                               
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其實這個問題好難答
smuck同beyond-i都有佢地的理據
講左成交日的問題先

咁似乎好大個灰色爭拗點............
COMPLETE DATE 係分水,  但責任又可轉返去新買家由臨約日計起


我地地產..... 真係SOLVE問題專家

逗利是佛

如果呢單野攞嚟美國法庭就多數係賣家唔着(不過响香港又好似多數係話買家唔着)

可能因為美國大部分法例都係保障消費者(即係俾錢嗰個),而香港反而是處處維護做生意(收錢嗰個),而我見兩邊的人都''接受''了自己當地的一套文化。

如果肥叔叔問我,我就一定接受唔到唔係以過戶日為分水嶺的講法(即過戶前所有野都係舊業權持有人的責任,過戶後由新業權擁有人負責)

舉個例,如果在入咗合約後、過戶前有人响屋前跣親受傷(例子有點美國化,但道理應該唔難理解),咁樣都要新買家負責??佢連基本使用權和管理權都未有,哪有要他負責任的理由先??

美國賣買房屋有一張叫 Transfer Disclosure Statement 的文件,由賣家填寫,要求賣家就自己的房屋一些 common sense 可知問題作出自白陳述,如果發現賣家有就某些事情講大話(如漏水,無可能唔知),賣家便可能有手尾要跟囉

當然,合約可以有特訂條款,不過聽到香港將之當為常例,總係覺得怪怪的(但又話說回頭,真係很多香港朋友都覺得係正常的),只可以講句,香港一直都係賣家市場(賣嗰個惡,買嗰個常常要硬食,不過點講我都係覺得咁樣唔係幾健康的)

總括嚟講,如果可以唔計地緣文化因素,我一定話唔啱

白仔神

逗利是佛 發表於 2013-10-19 05:32

                               
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如果呢單野攞嚟美國法庭就多數係賣家唔着(不過响香港又好似多數係話買家唔着)

可能因為美國大部分法例都係 ...

佛爺, 我諗你係無了解清楚我同smuck所講的野
我地所講的係風險, 唔係責任
同埋咁的條款, 唔係香港獨有
有關條款的背景, 係源於英國的法例,案例

首先, 你要明白, 合約就係合約,
條款係雙方都要同意的, 如果唔同意, 你可以唔簽
同意左就無話對與錯, 因為係bargain power同各人位置的關係
你可以選擇take it or leave it

第二, 有關風險條款的背影, 我無記錯係
因為賣樓簽合約同成交中間有一段時間
買家可以唔駛即時俾哂錢, 但又可獲得權益(著數左)
因此賣家唔應該因為咁的容許而須受額外的風險
故風險須由買家負責
如果大家即時交收, 就根本無咁的問題
(雖然無咩可能做到)
所以唔係偏幫賣家
而且, 買賣樓唔同一般的"生意", 所以更唔應該話係偏幫做生意的
(我相信大部份業主都唔覺得自己係做緊生意)

最後, 你舉的例子, 係責任,
責任係以成交為分水嶺, 即係成交前的責任都在業主
最多的例子係維修費, 成交前所有維修費都係在業主
(除非雙方擬定例外)

至於disclosure問題, 買家有權叫賣家作出聲明(例如兇宅)
賣家亦應有權唔講
要立例迫人講. 衰啲講句有違自由的原則
而家個個講自由, 點解你要迫我disclose, 我唔disclose你可以唔買架
唔通對我有著數就唔駛自由
影響到我就話我要自由咩

逗利是佛

白仔神 發表於 2013-10-19 09:59

                               
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佛爺, 我諗你係無了解清楚我同smuck所講的野
我地所講的係風險, 唔係責任
同埋咁的條款, 唔係香港獨有

所以我咪話我住美國住得耐囉

''要立例迫人講,''响呢度係常例嚟,個個都接受咗咁先合理(同樣响香港個個都覺得唔合理,這正是佛仔講一方水土一方文化之故)

所以最尾我都加返如果合約有訂明就雙方都要接受。因為在這方面的''常理'',兩地確有很大的差別

舉個離題少少的例子,美國佬的A2345同花順係最細的,唔同中港以此為第二大(僅次於AKQJ10),佛仔兩樣都接受到,最緊要係埋枱前要攪得清楚,咁有無問題了

肥叔叔

白仔神 發表於 2013-10-19 09:59

                               
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佛爺, 我諗你係無了解清楚我同smuck所講的野
我地所講的係風險, 唔係責任
同埋咁的條款, 唔係香港獨有

兩位專家解釋,  我唔敢出聲

逗利是佛

肥叔叔 發表於 2013-10-19 10:17

                               
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兩位專家解釋,  我唔敢出聲

肥督督乃咪鬼跣禾

佛仔只係塘邊鶴搭吓咀架咋

佛仔完全同意合約精神必須尊重。肥叔叔攞得呢個畸士出嚟討論,佛仔相信肥叔叔某程度的反應都係''咁都得?''

佛仔相信肥叔叔係以一個地產從業員的角度出發,只係對立約的起點同方向有疑問。其實事情可以變得好簡單,買家有買家的立場,賣家有賣家的立場,合約就係將雙方拉到一個兩邊都可以接受的位置。

佛仔只係想說出在香港,賣方大力好多;而在美國,買方未必係大力好多,但就受多啲法例去幫手扯呢條大纜。

肥叔叔

逗利是佛 發表於 2013-10-19 10:47

                               
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肥督督乃咪鬼跣禾

佛仔只係塘邊鶴搭吓咀架咋

我地角度,  只想將買賣兩邊拉埋, 達成生意............

但好多呢D CASE,  FINAL都係打官司,  俾錢去玩爭拗

都唔知邊個攪D咁既(風險)出黎,  未到手既貨都可能要負責任